Kiracı ile Mal Sahibi Arasındaki Yazılı Olmayan Hukuk Neden Bozuldu?

Türkiye’de kiracı ile mal sahibi arasındaki ilişki uzun yıllar yalnızca kira sözleşmesine dayanmadı. Taraflar arasında kanun maddelerinde yazmayan, fakat hayatın içinde karşılığı bulunan bir denge vardı.

Kiracı, oturduğu evi kendi evi gibi korur; kirasını zamanında ödemeye çalışırdı. Mal sahibi ise kiracısını yalnızca gelir kaynağı olarak görmez, makul artışlarla evinde oturmasına izin verirdi. Bazen tamiratı kiracı yaptırır, bazen mal sahibi kira artışını düşük tutardı. Taraflar, karşılıklı fedakârlık ve güven sayesinde uzun yıllar aynı ilişkiyi sürdürebilirdi.

Bugün ise bu yazılı olmayan hukuk büyük ölçüde bozulmuş durumda. Kiracı, her an evden çıkarılabileceği endişesini taşıyor; mal sahibi ise taşınmazının değerinin çok altında kiraya verildiğini düşünüyor. Bir zamanlar komşuluk ve güven ilişkisi içinde çözülebilen meseleler artık ihtarnamelere, arabuluculuk görüşmelerine ve davalara konu oluyor.

Bu bozulmanın en görünür sebeplerinden biri, konut kiralarındaki artışı yüzde 25 ile sınırlayan geçici düzenleme oldu. Düzenleme, yüksek enflasyon karşısında kiracıları ani ve ağır kira artışlarından korumak amacıyla getirildi. Sosyal bakımdan anlaşılır ve belirli bir dönem için gerekli görülebilecek bir müdahaleydi. Ancak enflasyonun ve yeni kiraların çok daha hızlı arttığı bir ortamda, mevcut kira bedellerinin yüzde 25 ile sınırlandırılması eski ve yeni kiralar arasında büyük farklar doğurdu.

Aynı binada, birbirine benzer iki daireden biri 5 bin liraya, diğeri 20 bin liraya kiralanmaya başladı. Böylece mal sahibi, eski kiracısını “zararının sebebi”; kiracı da mal sahibini “kendisini çıkarmaya çalışan tehdit” olarak görür hâle geldi. Hukuk kiracıyı korurken ekonomik gerçeklik başka bir yöne gidince, tarafların kanuna olan güveni kadar birbirlerine duydukları güven de zedelendi.

Fakat bütün sorumluluğu yüzde 25 sınırına yüklemek doğru değildir. Bu düzenleme asıl hastalıktan çok, mevcut sorunları büyüten bir unsur olmuştur. Temel problem yüksek enflasyon, gelir kaybı ve konut piyasasındaki dengesizliktir.

İnşaat maliyetlerinin yükselmesi, yeterli ve erişilebilir konut üretilememesi, büyük şehirlere göç, deprem sonrasında ortaya çıkan barınma ihtiyacı, kısa dönemli kiralama eğilimi ve konutun giderek daha fazla yatırım aracı olarak görülmesi kiralık ev arzını daralttı. Buna karşılık ücretler ve emekli gelirleri aynı hızda artmadı. Sonuçta bir taraf için kira ödenemez, diğer taraf içinse alınan kira yetersiz hâle geldi.

Sorunun bir başka boyutu da yargı süreçlerinin uzunluğudur. Kira tespit ve tahliye davalarının uzun sürmesi, hem kiracıyı hem mal sahibini hukukun olağan yollarının dışında çözümler aramaya itti. Bazı mal sahipleri gerçeğe aykırı ihtiyaç iddialarına, baskıya veya yüksek tahliye taahhütlerine yöneldi. Bazı kiracılar ise kanunun sağladığı korumayı, makul bir uzlaşma aramak yerine mümkün olduğu kadar düşük bedelle oturmanın aracı gibi görmeye başladı. Elbette bunlar bütün kiracılara veya bütün mal sahiplerine mal edilemez; ancak kötü örnekler toplumdaki genel güveni aşındırdı.

Kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023’ten itibaren dava öncesi zorunlu arabuluculuğa geçilmesi de çatışmanın ulaştığı boyutu gösteriyor. Adalet Bakanlığının açıkladığı başvuru sayıları, meselenin birkaç münferit anlaşmazlıktan ibaret olmadığını ortaya koyuyor. Arabuluculuk önemli bir çözüm yolu olsa da tek başına yüksek enflasyonu, konut kıtlığını ve bozulan güveni ortadan kaldıramaz.

Yüzde 25 sınırı 2024 Temmuzunda sona erdi. Ancak düzenlemenin sona ermesi, onun döneminde oluşan kira farklarını ve toplumsal gerilimi bir anda ortadan kaldırmadı. Bugün artışların yeniden genel yasal ölçütlere göre yapılması, geçmişte açılan makasın hemen kapanacağı anlamına gelmiyor. Tarafların hafızasında “haksızlığa uğradım” duygusu yaşamaya devam ediyor.

Çözüm, yalnızca kiracıyı ya da yalnızca mal sahibini haklı görmek değildir. Çünkü barınma hakkı korunmadan kiracının; mülkiyet hakkı ve makul gelir beklentisi korunmadan da mal sahibinin sisteme güvenmesi mümkün değildir.

Kalıcı çözüm için sosyal ve uygun fiyatlı konut üretiminin artırılması, boş konutların piyasaya kazandırılması, dar gelirli kiracıların doğrudan desteklenmesi ve kira uyuşmazlıklarının uzmanlaşmış mahkemelerde daha hızlı sonuçlandırılması gerekir. Ani ve herkese aynı şekilde uygulanan sınırlamalar yerine; enflasyonu, gelir seviyesini, bölgesel kira değerlerini ve tarafların durumunu gözeten öngörülebilir bir sistem kurulmalıdır.

En önemlisi de hukuk, taraflardan birini diğerine karşı koruyan geçici bir kalkan gibi değil, her iki tarafın da önünü görebildiği kalıcı bir denge olarak işlemelidir.

Kiracı ile mal sahibi arasındaki yazılı olmayan hukuk aslında tek bir kanunla bozulmadı. Yüksek enflasyon, konut yetersizliği, gelir dağılımındaki bozulma, uzun yargılama süreçleri ve sık değişen kurallar bu güven ilişkisini adım adım aşındırdı. Yüzde 25 sınırı ise biriken sorunların en görünür kırılma noktası oldu.

Kaybedilen yalnızca eski kira bedelleri değildir. Asıl kayıp, insanların birbirine duyduğu güvendir. Bu güven yeniden kurulmadan, kanunlar ne kadar ayrıntılı olursa olsun kiracı–mal sahibi ilişkilerinde gerçek huzurun sağlanması kolay görünmüyor.