Konut Fiyatları Arttı ama Evler Enflasyona Yenildi
..
Türkiye’de konut fiyatları TL bazında yükselmeye devam ederken enflasyondan arındırılmış değerler geriledi. Yüksek faiz, düşen alım gücü ve kredi maliyetleri, ev sahibi olmayı giderek zorlaştırıyor.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın açıkladığı Ağustos 2026 verileri, konut piyasasındaki dikkat çekici ayrışmayı ortaya koydu. Evlerin fiyatı Türk lirası cinsinden yükselirken konutların gerçek değeri enflasyon karşısında düştü.
Konut Fiyat Endeksi, ağustosta bir önceki aya göre yüzde 0,9, geçen yılın aynı ayına göre ise nominal olarak yüzde 23 arttı. Aynı dönemde yıllık tüketici enflasyonu yüzde 31,51 olarak gerçekleşti.
Böylece konut fiyatları enflasyondan arındırıldığında yıllık yüzde 6,5 geriledi. Başka bir ifadeyle evlerin fiyat etiketi büyüdü ancak satın alma gücü cinsinden değeri azaldı.
Üç büyükşehirde fiyatlar yükseldi
Ağustos ayında konut fiyatları İstanbul’da yıllık yüzde 26,3, Ankara’da yüzde 24,8, İzmir’de ise yüzde 23,3 arttı.
Üç büyükşehirde de fiyatlar yükselmesine rağmen artış oranları yıllık tüketici enflasyonunun altında kaldı. Bu durum, evini geçen yıl satın alan bir yatırımcının TL olarak kazançlı görünse bile enflasyon karşısında kayıp yaşayabileceğini gösteriyor.
Konut fiyatlarında reel gerilemenin uzun süredir devam etmesi de dikkat çekiyor. Son 30 ayın 29’unda konut fiyatları enflasyona karşı değer kaybetti.
Kiralar arttı, reel değerleri düştü
Konut fiyatlarındaki tablo kiralarda da görüldü. TCMB’nin Yeni Kiracı Kira Endeksi, ağustosta kiraların Türkiye genelinde geçen yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 26,4 arttığını gösterdi.
Yeni kiracıların ödediği kiralar İstanbul’da yüzde 34,5, Ankara’da yüzde 28,3, İzmir’de yüzde 25,5 yükseldi. Türkiye genelindeki kira artışı enflasyonun altında kaldığı için kiralar reel olarak yüzde 3,9 geriledi.
Bu durum kiracıların daha düşük ödeme yaptığı anlamına gelmiyor. Kiralar TL cinsinden yükselmeye devam ediyor. Ancak ev sahiplerinin aldığı kira gelirinin satın alma gücü enflasyon nedeniyle azalıyor.
Gayrimenkulün gerçek getirisi hesaplanırken kira artışının yanı sıra bakım, vergi, sigorta, boş kalma süresi ve finansman maliyetinin de dikkate alınması gerekiyor.
Yüksek faiz konuta erişimi zorlaştırıyor
Konut piyasasının önündeki en büyük sorunlardan biri kredi maliyetleri olmaya devam ediyor. Merkez Bankası, 10 Eylül’de politika faizini yüzde 37 seviyesinde sabit tuttu.
Yüksek faiz ortamı, konut kredisi taksitlerini geniş kesimler açısından karşılanması güç seviyelerde tutuyor. Özellikle sabit gelirli ve ilk kez ev alacak vatandaşların kredi kullanarak konuta ulaşması giderek zorlaşıyor.
Fiyatların enflasyondan daha yavaş artması da erişim sorununu ortadan kaldırmıyor. Çünkü hane gelirleri, peşinat tutarları ve kredi taksitleri konut fiyatlarıyla aynı hızda hareket etmiyor.
Bu nedenle konutlar reel olarak ucuzlasa bile geniş kesimler için ulaşılabilir hale gelmeyebiliyor.
Konut satışları geriledi
Türkiye genelinde temmuz ayında 123 bin 603 konut satıldı. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17 azaldı.
İpotekli konut satışları yüzde 23,7 artarken ilk el konut satışları yüzde 8,6 geriledi. Veriler, kredi kullanılan satışlarda hareketlenme görülmesine rağmen toplam talebin geçen yılın altında kaldığını gösterdi.
İlk el satışlardaki düşüş, yeni konut üretimi ve maliyetler açısından da önemli bir işaret olarak değerlendiriliyor. İnşaat maliyetlerinin yüksek seyretmesi, yeni projelerde fiyatların aşağı gelmesini zorlaştırıyor. Buna karşılık zayıf talep, fiyat artışlarını sınırlıyor.
Yabancıya satışın payı sınırlı kaldı
Temmuz ayında yabancılara 2 bin 120 konut satıldı. Yabancıların toplam konut satışları içindeki payı yüzde 1,7 oldu.
Ocak-temmuz döneminde yabancılara yapılan satışlar da geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 7,3 geriledi.
Yabancı alıcılar Antalya, İstanbul ve Mersin gibi kentlerin belirli bölgelerinde fiyatları etkileyebiliyor. Ancak toplam satışlar içindeki düşük payları, Türkiye genelindeki fiyat hareketlerinin yalnızca yabancı talebiyle açıklanamayacağını gösteriyor.
Nüfus yaşlanıyor, haneler küçülüyor
Konut talebinin geleceğini belirleyen önemli başlıklardan biri de demografik yapı. Türkiye’nin nüfusu 2025 sonunda 86 milyon 92 bine ulaşırken nüfus artış hızı yavaşladı.
TÜİK verilerine göre 15–24 yaş grubunun toplam nüfus içindeki payı yüzde 14,8’e geriledi. Genç nüfusun 2025’teki yaklaşık 12,7 milyon seviyesinden 2050’de 9,1 milyona düşmesi bekleniyor.
Buna karşılık konut ihtiyacı yalnızca toplam nüfus ve gençlerin sayısıyla belirlenmiyor. Tek kişilik yaşamın, boşanmaların ve iç göçün artması; ortalama hane büyüklüğünün küçülmesi de daha fazla bağımsız konuta ihtiyaç duyulmasına neden oluyor.
Türkiye’de 2025 itibarıyla 5,5 milyondan fazla tek kişilik hane bulunuyor. Bu dönüşüm, nüfus artışı yavaşlasa bile özellikle büyükşehirlerde küçük konutlara yönelik talebin devam edebileceğine işaret ediyor.
Arsa ve tarla yatırımında imar riski
Konut fiyatlarının enflasyonun altında kalması, yatırımcıların arsa ve tarlaya ilgisini artırıyor. Ancak arazi yatırımlarında beklenen kazanç büyük ölçüde konuma ve imar kararlarına bağlı.
Arsa ile tarla aynı hukuki statüye sahip değil. Arsa genellikle imar planı içinde bulunurken tarla vasıflı bir taşınmazın yapılaşma hakkı olmayabilir.
Bir arazinin değer kazanması; ulaşım yatırımları, altyapı, imar planları, belediye kararları, parsel büyüklüğü ve tapu yapısıyla doğrudan ilişkili. Beklenen imar değişikliği hiç gerçekleşmeyebilir veya uzun yıllar sürebilir.
Hisseli tapu, tarımsal koruma, kamulaştırma, sit alanı ve kadastro yolu bulunmaması da yatırımcı açısından önemli riskler arasında yer alıyor. Bu nedenle her tarla veya arsanın konuttan daha fazla kazandıracağı yönünde genel bir değerlendirme yapmak mümkün değil.
Eski evlerde dönüşüm fırsatı kadar maliyet de var
Kentsel dönüşüm potansiyeli taşıyan eski konutlar yatırımcıların ilgisini çekmeye devam ediyor. Arsa payı yüksek ve merkezi konumdaki bazı eski binalar dönüşüm sonrasında ciddi değer kazanabiliyor.
Ancak bir binanın eski olması, mutlaka dönüşeceği anlamına gelmiyor. Maliklerin anlaşması, projenin ekonomik olarak uygulanabilir olması, müteahhit bulunması ve gerekli izinlerin alınması gerekiyor.
İnşaat maliyetlerinin yükselmesi nedeniyle dönüşüm sırasında ev sahiplerinden yüksek ek ödemeler talep edilebiliyor. Deprem güvenliği, bakım masrafı, tahliye süreci ve kira kaybı da eski konut yatırımında göz önünde bulundurulması gereken riskler arasında bulunuyor.
Fiyat yükselmesi her zaman kazanç anlamına gelmiyor
Son veriler Türkiye’de konut fiyatlarının düşmediğini ancak enflasyonun gerisinde kaldığını gösteriyor. Evlerin TL cinsinden fiyatı yükselirken yatırım değeri reel olarak azalıyor.
Barınma ihtiyacı devam etmesine rağmen yüksek kredi faizleri, zayıflayan alım gücü ve pahalı finansman konuta erişimi zorlaştırıyor. İnşaat maliyetlerinin yüksekliği fiyatların sert biçimde gerilemesini engellerken talepteki yavaşlama artış hızını sınırlıyor.
Konut, arsa veya tarla yatırımlarında yalnızca satış fiyatına bakmak bu nedenle yeterli değil. Enflasyon, kira getirisi, kredi maliyeti, vergi, bakım gideri, likidite, deprem riski ve imar durumu birlikte değerlendirilmeli.
Ağustos 2026 verilerinin ortaya koyduğu tablo net: Türkiye’de evlerin fiyat etiketi yükselmeye devam ediyor ancak konut yatırımcısı enflasyona karşı aynı ölçüde zenginleşmiyor.
